1987年12月1日下午，拍卖师一锤定音。现场记者迅速对焦，闪光灯亮成一片，整个拍卖过程只持续了17分钟，中国第一场土地拍卖成交，底价200万元，溢价率160%。

31年后，2018年11月26日，北京，又出现一场惊天土地拍卖。

当天，北京拍地13宗，总面积79.04万平米，起价295.19亿。最终除了顺义的一块地之外，其余12块顺利出让，合计316.46亿，创下北京单日成交额新纪录。

两千公里以外的深圳，似乎感受到了首都土拍的热情。多个刚需、豪宅楼盘涌入市场，开盘后几小时销售额达到数十亿元。

北京土拍加速，深圳刚需改善客大批入场，楼市打了强心针，吃瓜群众惊呼变天。

316亿  北京土拍疯狂背后却是信心不足

11月26日的北京土拍有三大特点，一是年底供地压力加大，二是国有房企积极布局，三是土地溢价率不高。

《北京市2018年度建设用地供应计划》明确规定，2018年全市计划供应国有住宅用地总量1000公顷，其中商品住宅用地650公顷。目前，北京土拍共推出住宅用地54宗，供应商品住宅面积347公顷，供地计划只完成一半。

北京政府很着急，北京规划和自然资源委员会已经公告，未来两月土地供应将明显增加。

供应量增加，成交量也必须撑起来。

26号的北京土拍，增加的第一道保险，叫做共有保证金。

在此之前，房企拍每一块地，都要单独交纳保证金。但这一次13宗地块实行分组竞拍，房企只要交纳规定金额的共用保证金，即可参与组内所有地块的竞拍。

比如丰台花乡白盆窑村的两宗土地被分在第一组，其中一宗保证金是9.25亿，另一宗是11.2亿，竞买人只要缴纳11.2亿保证金，就可以同时参与两宗土地的竞拍。

实施共有保证金制度，一是加速全年供地计划完成度，二是大幅减少流拍的概率。

其次，这一次北京史诗级土拍，国有背景房企开始大批量拿地。12宗成交地块中,有8宗地块被央企、国企或联合体竞得。

中铁建成为最大赢家。丰台区花乡白盆窑村的BPY-L011，BPY-L010、L013三宗地块，分别被中铁建系旗下的中铁置业、中铁诺德以合计128.6亿元拿下，占土拍成交总金额的40.6%。

尽管国有房企积极拿地，但土地的溢价率并不高，最高的地块溢价率只有49%。

溢价率最高的项目位于六环外大兴区采育镇区，被住总集团以49.3%的高溢价率、2%自持比例竞得。另一块同样位于大兴采育镇的低密用地，被城建集团以9.4亿和27.1%的溢价率竞得。

这两宗地性价比很高。尽管有最高限价32693元/平米的限制，但同一片区的兴创荣墅联排产品价格接近4万元/平米，周边项目金隅金麟府单价高达52569元/平米。

北京11月26日土拍的分布区域，提前给北京的限竞价房画好了价格分布图。

四环内限竞房价在每平米6.8万以内，五环到六环之间的限竞价房，大约在4.1万到5.6万之间，六环以外的限竞房价，价格基本在3.1万/平米。

深圳楼市  刚需与豪宅起飞  是虚假的真实

距离北京两千多公里以外的深圳，突然火爆起来，涌现出一批刚需和豪宅买家。

11月26日晚间，豪宅万科瑧山府三期突击开盘，半小时内去化率超过90%，销售额超60亿元。这一次共推出397套住宅，户型建面在178到306平米，均价9.71万元/平米，总价区间为1472万到3254万/套。

同一天，号称刚需收割机的华强城开盘，当天共推出1240套住宅房源，认筹人数1503。截至下午6点，华强城现场售出1100套房，去化率9成以上，销售额同样超过60亿元。

11月28日，万科星城线上选房，截至当天晚上9点半，成交超过1400套，销售收入84亿。

万科星城是深圳史上最大规模的推盘，一次性推出3337套住宅，5楼以下一个价，5楼以上一个价，首付最低不到100万元，精装修，均价4.4万元/平米。

刚需和豪宅去化率飙升，深圳楼市突然转向了？很遗憾，如果你信了，可能被忽悠了。

万科瑧山府前两期推出的时候，已经是日光盘，主要原因是位置好，自带深圳高级中学的学区，竞品很少，改善型客户很喜欢。再加上限价房，比同片区二手房便宜近每平米4万元，积累了一批意向客户。

看清楚了么？自带学区，比周边二手房便宜4万，可自住可出租，买到就是赚到。

华强城作为地铁盘，一直备受关注，此次售价4.6万元，远低于5万元的预期。万科星城4.4万元的售价并不高，还附带各种优惠，明摆着是房企加速回笼资金。

顺带一提，以上两个网红盘都位于深圳宝安沙井片区。主要特点是概念多，什么海洋新城、大空港规划、新会展中心、前海自贸区扩容、广深科技走廊等等。这么多利好，无论能不能落地，都是中介最好的介绍词，间接刺激了市场。

深圳真实楼市到底如何？高位盘整，二手房成交量大减。根据中原地产数据，8月甚至二手房成交量高达7200套，到了11月月底，当月成交量仅为3303套，相比8月已经腰斩。

除了几个网红盘，一手房去化率也不理想。深圳中原数据显示，11月23日当周，一手房去化率只有46.8%，其中最低的龙岗中骏云景华府，推出415套房源，去化率只有10%。

万科瑧山府、华强城和万科星城的联手“光盘行动”，再次证明了一个简单的道理，没有卖不出去的房子，只有不合适的价格。

最安全的地方  一线城市只剩微利

年末大幅度推地的城市，不止北京一个，完不成供地计划，意味着土地出让金大减。

根据官方数据，2018年1到10月，北京土地出让金只有997.7亿，同比去年减少52.3%。加大卖地力度，让一些资金量庞大、融资轻松的企业找到机会入场。

根据易居研究院的《2018年10月40城土地市场报告》，2018年1到10月，40个典型城市土地出让金累计收入18019亿元，同比减少0.5%。

注意！从2016年以来，土地出让金收入同比增速首次由正转负。

借助上半年的棚改货币化扩张，三四线城市卖地收入屡创新高，其中最高的是广西北海，卖地收入增幅高达481.6%。其次是烟台（410.1%）、岳阳（298.5%）、襄阳（171.6%）。